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카페 창업, 상가 건물 임대차 계약서 작성 시 유의사항!

창업자의 일상 발행일 : 2023-01-20

카페 창업에서 가장 유용한 정보 공유!부동산 임대차 계약서 작성 방법 및 주의사항 공유합니다.

고층 빌딩 사진(출처 : PIXBAY)

★ 임대차 계약서가 무엇인가요? ★

임대차는 당사자 가운데 한쪽이 상대편에게 물건을 사용하게 하고, 상대편은 이에 대하여 일정한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약을 뜻하고, 계약서라 함은 계약이 성립되었음을 증명하기 위하여 작성하는 서류이다.

그래서 임대차 계약서는 임대차 계약 내용을 명시한 문서, 임차인은 차임을 지급하고 임대인은 임차인이 목적물을 사용하게 하는 것에 대한 내용을 명시한 문서이다.

(출처 : 네이버, 어학사전(임대차계약서), 2023.01.19.)

★ 임대차 계약서는 어떻게 확인할 수 있나요? ★

상가건물 임대차 표준계약서

상가 건물 임대차 표준계약서 확인 방법은 아래와 같다.

상가 건물 임대차 표준계약서 확인 방법

※ 임대차 표준계약서 작성 방법 ※

계약 당사자의 개인정보 사항을 확인한다. 연락처를 포함하여 이름/주소/주민등록번호 등을 기재하는데 작성된 내용이 맞는지 꼼꼼히 검토하는 것이 중요하다. 예를 들어 계약자의 주민등록증, 운전면허증을 통해 인적사항을 확인하고 등기부등본을 발급하여 관련된 상가 건물 임대인이 맞는지도 확인하는 것이다.

<건축물대장 : 건축물의 소유자, 소유자 주민등록번호 등을 기본적으로 확인 가능하며, 임대 목적에 맞는 용도로 대장에 등재되어 있는지, 위반건축물이 기재되어 있는지를 검토한다. 또, 담당 구청 공무원 등을 통해 카페 창업에 용도가 가능한지 허가가 나는지를 꼼꼼히 확인
건물등기사항전부증명서 : 갑구의 소유자 현황 및 을구에 소유권 외에 권리사항으로 근저당 또는 다른 제한사항이 있는지 확인>

상가 건물에 대한 지급 금액 내용을 확인한다. 임대차 계약을 하면서 지급되는 금전적인 요소는 계약금/중도금/잔금 등으로 나누어 지급하거나, 중도금 없이 잔금을 지급하게 되는데 금액을 잘 확인해서 지급할 수 있도록 한다. 일반적으로 계약금은 전체 보증금의 10%를 계약 시 지급하고, 잔금은 보통 상가 건물에 입주하는 날에 지급하게 된다.

계약 기간을 확인한다. 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 또, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.(관련 법령 : 상가건물 임대차보호법)
계약기간은 반드시 1년 및 그 이상으로 정할 필요 없이 임차인의 형편에 맞게 약정이 가능하다는 점도 확인 바란다.

임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상에 대한 내용을 명시한다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다. 또한 임대인이 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 손해배상을 청구할 권리는 임대차 종료한 날부터 3년 이내에 행사, 이후는 시효의 완성으로 소멸된다.(관련 법령 : 상가건물 임대차보호법)

차임연체와 해지 관련하여 임차인의 차임 연채액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약 해지 할 수 있으므로 확인 바란다. (관련 법령 : 상가건물 임대차보호법)

계약 갱신 요구 등 내용 명시 한다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 임차인의 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손하거나, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 등 경우에 따라 달라질 수 있다. 또한 계약 갱신 요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사가 가능하다. (관련 법령 : 상가건물 임대차보호법)

이외에도 작성에 대하여 많은 내용이 있으나, 관련 법령(상가건물 임대차보호법)을 참고 바란다.
건물 임대차 시 임차인은 건물의 권리관계를 우선적으로 확인해야 한다. 추가로 부가가치세를 꼭 상가임대차 계약서에 명시함으로 써 임대인과의 추후 분쟁을 피하시는 걸 추천한다.

출처 : PIXBAY

※ 상가 건물 임대차 표준계약서 작성 시 주의사항 ※

상가 건물 임대차 계약서 작성 전 꼭 건축물대장 확인한다. 위반건축물 등록이 없었는지, 하고자 하는 업종이 적합한지, 실면적과 인치 하는지 에 대한 모든 내용을 세심하게 검토할 필요가 있다.
또한 원상회복의무에 대한 내용도 계약서에 명시하는 것이 좋다. 계약해제의 효과로 계약이 이루어지지 않았던 이전의 상태로 복귀시키는 의무를 말하는데 크게 손상된 부분에 대해서는 당연히 임차인이 원상복구를 시켜야 하지만 작은 손상으로 인해 임대인과의 문제가 발생될 수 있으니 원상회복 관련 임대인과 정하여 명시하는 것이 좋다. 또한 사진이나 동영상 등으로 건물내부, 외부를 미리 촬영해 두는 것도 좋다.

가장 중요한 것은 아무리 부동산을 모르는 창업자일지라도 임대인이 요구하는 부분을 그대로 받아들이지 아니 돼야 한다. 그에 따른 손해가 클 수도 있으니, 계약서 작성 시 내가 지킬 수 있는 점과 임대인이 지켜야 할 선이 뭔지를 파악 후 조율을 하는 것이 좋다. 그리고 계약금을 지킬 수 있는 특약사항 또한 반드시 기재하도록 한다.

출처 : PIXBAY

상가 건물 임대차 계약서 자체가 창업이 처음인 분들에게는 생소할 수 있다. 쉽게 생각해서 내가 앞으로 생활해야 할 집이라고 생각하여 임대차 계약을 하게 되면 좀 더 세밀하고 꼼꼼하게 진행할 수 있다고 생각이 든다. 임차인에 대한 법적으로 보호받을 사항이 대한민국에 무수히 많다. 그래서 조금만 공부를 하더라면 법에 대해 확인할 수 있으니, 꼭 관련 법령을 찾아보고 또 부동산 컨설팅도 의뢰하여 보다 안전한 거래가 될 수 있기를 기원한다.

오늘은 상가건물 임대차 계약서 작성에 대한 내용으로 포스팅을 하였다. 이외에도 많은 내용이 있으니, 꼭 정밀하고 세밀한 내용을 검토하여 부동산 계약 시 불이익을 받지 않도록 주의하길 바란다.
상가 건물 임대차 표준계약서 관련 법령은 '상가건물 임대차 보호법'에 기재되어 있으니, 함께 참고할 수 있도록 한다.

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